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“回归主城”的背后,究竟回归的是什么?越秀成都给予答案

发布时间:2023-06-27 19:57   来源:网络    作者:yulong

如果票选2022年成都楼市的关键词,“回归主城”一定榜上有名。

2022年初,成都提出“三个做优做强”,城市由“外延式”向“内涵式”转变,全行业乃至购房端口频繁提及“回归主城”,置业中心城区成为了贯穿全年的大趋势。

那么2023年呢?温故知新,通过对2022年的市场数据进行梳理和分析,我们或许能从其中发现今年房地产市场的趋势。

PARTONE

从数据看2022年主城表现

2022年,各地扶持政策频出,但楼市整体依然处在下行区间,包括新房销售、新开工、开发投资在内的各项主要指标均出现历史最大跌幅。

在全国表现突出的成都也没有例外,成交总量同样出现了下滑,据四川中原地产年报数据,成都2022年新房成交总量为1831万㎡,环比下滑了25.1%。

但是,如果分区域来看,主城5+2区域的成交面积录得852万㎡,比2021年上涨1%!

◎近三年成都各圈层成交占比(图据:四川中原地产)

更为关键的是,主城的成交占比,从2021年的34.4%,涨到了2022年的46.5%,涨幅达35.17%,占据市场近半壁江山。

成交大幅走高,其中一个重要原因是供应的增加,2022年5+2区域新增供应面积867万方,较2021年上涨了6%。

回归主城,无论是购房群体还是房企,已经做出了他们的选择。

市场端如此,再来看2022年的土地供应端,它很大程度上决定了2023年的走势。

2022年成都进行了四轮集中供地,成交156宗,合共8477亩,其中85宗集中在5+2区域,特别是溢价成交的37宗地块,绝大部分集中在主城。

◎16年来成都土地供应走势(数据来源:四川中原地产)

地价方面,自2019年以来连续4年呈上涨趋势,2022年共有88宗地块的楼面价超过了万元。

与此同时,2022年最高清水限价突破3万的地块达到23宗,主城多个区域最高限价数字也被刷新:高新区34500元/㎡,锦江区34000元/㎡,金牛区33000元/㎡,青羊区31500元/㎡,武侯区30500元/㎡ 。

不过,主城三环内的土地依然稀缺,全年只成交了20宗,且大多数是面积50亩以下的地块,最小的地块只有10.5亩。

如位于城南的武侯区,三环内全年只供应了2宗纯住宅用地,其中一宗位于南二环的地块,被9家房企围猎,最终由广州国企越秀竞得,楼面价16500元/㎡,溢价率14.58%,最高清水限价30500元/㎡。

业内专家分析认为,房企回归主城区态势明显,在有限的资金情况下选择城市高价值区域,风险更低、利润空间更大,积极抢抓城市主力客群。

所以毫无疑问,2023年,主城的戏份将会更重!

PARTTWO

“主城回归”到底回归了什么?

为什么重回主城?纵观国内外典型城市,伦敦、东京、纽约的城市发展路径都经历了“城市化-郊区化-逆城市化-再城市化”四个阶段。而对照城市发展特征,成都正处于再城市化阶段,这个阶段重点要解决城市化滞后的问题。

譬如,以前我们比较关注城市硬件,但以后要更加注重城市软件,提高城市管理水平,提高城市承载力,以吸纳更多的人口。

成都主城区的城市更新就是典型的做法,让主城焕发活力,引进产业,从而增加人口吸附力。

◎伦敦市区(图片来源:网络)

来看成都,截止到2021年末,成都常住人口达2119.2万人,成为与伦敦一样的超大型城市;其中仅主城5区的常住人口就达到576.29万人[注1],用不到3%的面积承载近30%的人口密度,这显然不是主城情结能简单概括的。

那么“回归主城”的背后,究竟回归的是什么?我们认为有以下几个必然。

必然1、主城聚集了最为优质的资源:主城区是政治、经济、文化三大中心,聚集最为密集的交通路网、商业配套、教育资源,这里亦汇聚了成都这座城市的千年精华。

其实学区就是最好的例证,虽然新城新建了很多的教育配套,幼儿园、小学、中学一个修得比一个豪华,同样也是挂五朵金花的牌子,但家长还是喜欢主城,因为教育质量有保障。

而且,像武侯区的历史文化遗址更是不可复制、也搬不走的,主城厚重的人文底蕴和烟火气才是一座城市最吸引人的地方。

◎成都武侯祠(图片来源:网络)

必然2、主城产业回归:去年年初,成都相关会议中提到回归主城,其本质是产业回归迭代,以产业带动人口、经济。

以武侯区为例,通过淘汰部分低端落后产业,推动产业转型升级,在区域内规划了华西医美健康城、三国创意设计、她妆美谷、成都音乐坊、悦湖新材料中心五大产业功能区,以科技创新赋能传统工业转型,推动武侯高质量发展。

必然3、主城面貌焕新:以往很多人对主城的印象是老旧,但通过城市有机更新,主城面貌已经焕然一新,且更具烟火气,吸引了大量游客的同时,也将吸引了更多新成都人置业主城。

◎太平园TOD效果图(图片来源:LWK+PARTNERS)

如前述越秀地块所处的南二环红牌楼,这里不仅是三国创意设计产业功能区,有厚重的历史文化底蕴,区域内如建材、皮鞋、汽配城等老旧产业也准备大换血,未来会有潮流文化聚集的红牌楼,还有汽车商贸文化中心、太平园TOD等高端商务配套。

必然4、生活方式升维:主城情结老成都都懂,但新成都人也一样喜欢这样的烟火气。在主城,生活惯不用改,一应配套都在三公里范围内,随着城市更新的深化,越来越多主城新项目推出,不仅居住品质得到改善,节省出更多宝贵时间,社会关系也会因此而提升。

必然5、主城价值的抗风险性:成都主城基建设施完善、人流吸附力强、核心配套丰富,享受到的是最为醇熟的生活,这里的房产无论抗风险能力、保值增值能力,以及宜居性、溢价空间都会更为突出。

有了这些必然,回归主城自然就是顺应时代发展的结果!

PARTTHREE

置业主城2023年首看越秀!

回归主城,自然越近主城核心的项目越优质,但三环内地块寸土寸金,近些年仅以零星地块出现,城南更是如此。

春节前,越秀地产南二环地块亮出了案名——天樾云锦,这是越秀全国第八座、成都第一座“天字系”高端产品,非城央核心不选的择址观,决定了每一座天字系都是以苛刻精工豪宅标准匠心打造的奢居作品,是每座城市的典藏级作品。

◎广州越秀天悦江湾意境图

比如单价约10万/㎡的广州天悦江湾,而海珠区均价仅约5.9万/㎡,还有杭州天萃名邸,单价高出贴身竞品1-2万/㎡,均是区域的品质标杆。

那么作为越秀在西南地区首个“天字系”作品,越秀成都天樾云锦又有哪些看点值得我们关注呢?

看点1、南二环黄金位置,坐拥成都半壁城市精华。

项目位于南二环外侧,串联“南富”、“西贵”高端生活板块核心资源,这里是成都的传统豪宅区,桐梓林、神仙树、丽都、双楠,高端血统纯正。

而且,项目距离成都两个城市中心(天府广场、交子金融城)极近,特别是金融城,乘地铁4站到高新,5站到金融城;开车走神仙树高架能快速到达金融城,无论工作还是消费,举步可达。

项目周边配套醇熟,商业(太平园TOD、大悦城、万达等)、教育(龙江路小学分校、四十三中、西川中学)、医疗(武侯区人民医院、市一医院、华西医院等)、交通(地铁3、5、7、8、10号线)……

这里既有老城积淀千年的人文底蕴,又拥享新城区完善的城市配套,烟火气与国际范儿共存,是整个成都不可多得的城市价值高地。

看点2、全新规划赋能区域焕新,主城价值再爆发。

城市更新助推区域高质量发展,项目所在区域属于三国创意设计产业功能区,它是成都首批确定的58个产业功能区之一,入选国家文化出口基地,也是目前全国唯一以三国文化为本底,面向全球的文创产业功能区。

◎武侯三国创新设计产业功能区(图片来源:武侯产业发展地图)

南二环红牌楼片区是三国创意园中的重要板块,立意打造潮流文化高地,规划了国风国潮主题公园、电竞综合业态集群、CIC创想中心等新兴产业。[注2]

另外,太平园TOD作为地铁3、7、10号线的三线换乘站点,其设计研究范围达12平方公里,规划用地面积约1293亩,将打造集商业零售,酒店、办公及花园住宅为一体的多元化复合型未来城市示范区。[注3]

目前,太平园TOD一期工程已经动工,定位为城市生活5G创意城。回归主城,就是要抓住主城焕新的这次机会!

◎广州国际金融中心IFC(图片来源:网络)

看点3、越秀千亿国企品牌加持,品质有保障。

成都人对2019年才入蓉的越秀地产可能略感陌生,但在广州,却流传着“一座广州城,半部越秀史”的美誉。

隶属于广州龙头国企越秀集团的越秀地产成立于1983年,资产规模超过3000亿,是中国第一代商品房缔造者,第一家在港上市的红筹股。

越秀地产是城市地标缔造者,其作品有在国际获奖无数、标高432米的广州国际金融中心IFC,有二沙岛套均3亿的顶级豪宅——越秀·宏城花园;越秀地产还深入参与广州TOD 50+项目的建设,在城市更新领域也是领军者。

◎(数据来源:亿翰智库)

2022年,在众多房企举步维艰之际,越秀地产逆势而上,成为TOP20房企中唯一正增长的房企,全年销售1250.3亿元,同比上升8.6%!

看点4、越秀“天字系”作品,匠铸高端品质。

最后来看越秀地产重工打造的“天字系”产品,越秀成都天樾云锦占地只有约26.6亩,但项目中庭就超过6400㎡,规划了“一环、二园、四庭”功能丰富的八大生活场景,营造都市里的纯粹谧境;以小区总共324户计算,户均园林面积约40㎡,关键这是寸土寸金的南二环,手笔不可谓不大。

而且,项目更配置有主题泛会所,营造了三重归家礼序,是成都主城少有的小地块配备了约800㎡业主泛会所的项目。

◎越秀成都天樾云锦意境图

在注重建筑颜值的当下,越秀更邀请为麓湖打造黑玉岛的基准方中主刀建筑设计,大面积的铝合金门窗玻璃、全隐框栏杆,搭配流线型铝板装饰线条,呈现出如“天空浮镜”盘的光幕艺术立面,招示性极强,成就未来南二环新封面。

越秀成都天樾云锦主力户型约133㎡、141㎡,均为四室户型,但透过产品革新,把这个面积段的品质感做到了极致。

如每个主力户型都有的独立采光电梯厅,其功能可作为外玄关,而且这个空间并不是密闭的,能享受到充分的采光。

◎越秀成都天樾云锦云锦141㎡户型装修创意图

再如141㎡户型,面宽约8.85m、面积约15㎡的超宽天幕阳台,加上约43㎡的LDK一体空间,呈现的空间尺度感完全可以媲美市面上180㎡+的大平层户型。

而约25㎡的主卧套房,搭配大尺寸衣帽间,秒杀市面很多同级户型主卧尺度。通过强化入户空间、客厅和主卧的尺度感,这个141㎡户型可以说是当前成都市面上极具竞争力的户型。

◎越秀成都天樾云锦售楼部实景

还有从户内到公区的美学精装体系和智能居家系统,如热水循环系统、出入口人脸识别系统、梯控、智慧通行系统、家居智能操控系统等,越秀成都天樾云锦无不从细节去实现居住体验的改善。

据悉,越秀·天樾云锦示范区已经开放,实景呈现的效果令人震撼,售楼部开放当天即吸引超过350组客户到访,收获赞誉无数。

纵观2023年成都新房市场,能以400万起的总价买进主城南二环、且兼得老成都味道和新成都繁华的,唯有越秀成都天樾云锦!


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